Kentsel dönüşümde mülkiyet hakkı ve 2/3 çoğunluk çatışması

Oysaki mevcut durumda 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerine hiçbir şekilde müdahil olmaması, mahkemelerin de can güvenliği temel gerekçe gösterildiğinde az olmakla birlikte tedbir kararı vermedikleri düşünüldüğünde 1/3 yalnız bırakılıyor. Bazı durumlarda 1/3’ün sırf geciktirme veya müteahhitten daha fazla hak sağlamak için bunu yaptığı örnekler mevcut olsa da çoğunlukla durum mülkiyet hakkı savaşımı şeklinde geçiyor. 

Şimdi bu sorunla ilgili çözüm noktasında bir iki öneri getirmeden önce apartmanlarda aslında 1/3 kat maliklerini veya komşularını hiçbir şekilde dinlemeyenlerin başına gelebilecekleri anlatmak gerekiyor. 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alıp kentsel dönüşüm yasasının eksikliklerinden faydalanarak bakanlık ve mahkeme sürecini aşabilen apartmanlarda binaların tamamlanması sonrasında sebepsiz zenginleşme davaları açılabilecek.

Mülkiyet hakkı ihlal edilen malikler yasanın zorladığı 2/3 kuralı nedeniyle evlerini kaybetme korkusu ile 2/3 ile alınan karara sonradan iştirak etmişlerse, bina tamamlanmadan yani iskandan hemen önce veya iskan sonrası uğradıkları hak kaybı için dava açabilecekler. Bu davaların henüz pratiği olmamakla beraber yargı sürecinde mahkemeler ve Yargıtay bu konuda bir içtihat oluşturursa apartmanda aidatları 20-30 lira arttığında isyan eden maliklerin bir anda kişi başı ortalama 25-50 bin lira maddi zararı komşularına ödemek zorunda kalmaları olasıdır. Bu ciddi bir sorundur ve daha da önemlisi apartmanlarda karar alan 2/3 bu bedelin müteahhit tarafından ödeneceğini düşünerek ciddi yanılgı halindedir. Müteahhit adı üstünde teklif veren ve verdiği teklif kapsamında inşaatı yapan kişi konumundadır. Sonradan ortaya çıkacak böyle bir tazminat davasının tarafı değildir.

Apartmanlarda böyle bir sorunla karşılaşmamaları için maliklere uyarımız; öncelikle arsa payı binanın esası olup buna göre apartmanını inşaatını yaptırmalarıdır. Sorunlu arsa payları varsa düzeltilmeli veya ortak konsensüs var ise metrekare esası ile yapılabilecektir. Ayrıca SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından alınan değerleme raporları taşınmazda oturanların metrekare, şerefiye değeri, konum vs. hepsini değerliyor. Apartmanlarda müteahhitler tarafından adeta kerhen alınan bu raporlara göre mutlaka müteahhit seçimi ve müteahhit projesi yaptırılmalıdır.  Her ne kadar yasa 2/3 arsa payı çoğunluğu ön görmüşse de hem inşaat öncesi hem de yukarıda anlatılan sebepsiz zenginleşme davası benzeri bir tehlike ile karşı karşıya kalmamak için 3/3 yani oy birliği ile anlaşma zemini sonuna kadar götürülmelidir. Yapı


Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı
Av. Ali Güvenç Kiraz

FİKİRTEPEHABER.COM