Bakanlıktan Fikirtepelilere Müjde 'Temlik sorunu çözüldü, Sırada Kira Artışları var'

EKSİK YATAN KİRA SORUNU ÇÖZÜLDÜ SIRADA SÖZ VERİLEN KİRA ARTIŞLARI VAR

“Uygulama yapılacak alandaki taşınmazlar, feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden tapuda müteahhide devredilmiş ise, uygulama neticesinde meydana gelen yeni taşınmazlar hak sahipliği çalışmaları gözetilerek müteahhide devir yapan eski malikleri adına resen tescil olunur.”

6306 Sayılı Yasa 6A maddesinde yapılan yukarıdaki değişiklikle temlikten dolayı kirasını eksik alan vatandaşların mevcuttaki sorunları da çözülmüş oldu. Bundan sonra kiralar tam olarak yatırılacak.

ÇEVRE KANUNU İLE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN

.....

MADDE 26- 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrasının onüçüncü cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, fıkranın son cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümleler eklenmiş; üçüncü fıkrasının üçüncü cümlesine “kabul edilenlere” ibaresinden sonra gelmek üzere “ve diğer hak sahiplerine” ibaresi eklenmiş, dördüncü fıkrasında yer alan “yapım maliyetlerinin” ibaresi “yapım maliyetlerinin/rayiç değerinin” şeklinde değiştirilmiş, beşinci fıkrasına aşağıdaki cümleler eklenmiştir.

“Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ve Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde anlaşma yolu ile Bakanlığa, TOKİ’ye veya İdareye bedeli karşılığında devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder.”

“Satış işleminin yargı kararı ile iptal edilmesi halinde, Bakanlığın durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satışı yapılan arsa veya arsa payı, satış işleminden sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş veya satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken ve/veya fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış ise resen eski maliki adına tescil edilir ve satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir. Yargı kararı ile satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile hissesi satılan malikin zararının tazmin edilmesi yönünde Bakanlık/İdare aleyhine karar verilmesi durumunda, ödenmesine hükmedilen bedel, Bakanlığın/İdarenin bu konuda kendisine yapacağı bildirim tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenir. Verilen süre içerisinde ödemenin yapılmaması sebebiyle bedelin Bakanlıkça/İdarece ödenmesi halinde, ödenen bedel hisseyi satın alan malikten genel hükümlere göre tahsil edilir.”

“(b) bendi uyarınca yapılacak satın alma ve trampada; Bakanlıkça yapılan satın alma/trampa teklifinin malikçe kabul edilmesi durumunda yapılan anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve taraflarca imzalanır. Anlaşmaya konu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile satın alma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda Hazine adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Taşınmazın Hazine adına tescili veya terkini bu tutanağa istinaden tapu müdürlüğünce resen yapılır.”

MADDE 27- 6306 sayılı Kanunun 6/A maddesinin ikinci fıkrasının birinci cümlesine “Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak” ibaresinden sonra gelmek üzere “ve gerektiğinde kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak” ibaresi, fıkraya birinci cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümleler eklenmiş, fıkranın mevcut ikinci cümlesinde yer alan “Riskli olarak tespit” ibaresi “Riskli olarak tespit/kabul” şeklinde değiştirilmiş, üçüncü fıkrasına birinci cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümleler eklenmiş, altıncı fıkrasına aşağıdaki cümle eklenmiş, yedinci fıkrasının üçüncü cümlesine “borç miktarı oranında” ibaresinden sonra gelmek üzere “birinci dereceden” ibaresi eklenmiş, aynı fıkranın son cümlesine “hesaba yatırılır” ibaresinden sonra gelmek üzere “; hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler hak sahibi adına yatırılan taşınmazın bedeli üzerinde devam ettirilir; tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir” ibaresi eklenmiştir.

“Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda güvenliği sağlamak üzere kolluk kuvvetlerinden destek alınarak tespit yapılır. Bakanlık veya idare tarafından, binanın bulunduğu arsanın tehlikeli durumu veya binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar riskli yapı olarak kabul edilir.”

“Tahliyeye ilişkin tebligat ikinci fıkrada belirtilen şekilde yapılır. Bu madde uyarınca yapılacak uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir.”

“Uygulama yapılacak alandaki taşınmazlar, feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden tapuda müteahhide devredilmiş ise, uygulama neticesinde meydana gelen yeni taşınmazlar hak sahipliği çalışmaları gözetilerek müteahhide devir yapan eski malikleri adına resen tescil olunur.”

MADDE 28- 6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin beşinci fıkrasının son cümlesi yürürlükten kaldırılmış ve dokuzuncu fıkrasının (c) bendine “bunların iştirakleri” ibaresinden sonra gelmek üzere “ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)” ibaresi eklenmiştir.

KANUN MADDESİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİĞİN GEREKÇELİ KARARI

......

Madde 26- Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken
veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlardaki dönüşüm uygulamaları 6306 sayılı Kanunun 6/A maddesine göre Bakanlıkça resen yapılabilmekte veya yaptırılabilmektedir.
Söz konusu maddede, resen riskli yapı tespiti yapılırken maliklerin veya kiracıların tespite engel olmasının önlenmesi bakımından, riskli yapı tespitinin kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak yetkisi de dâhil olmak üzere gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin yardımıyla yapılabileceği hükme bağlanmıştır. Diğer taraftan, gerek binanın üzerinde bulunduğu arsanın durumu (kayma riski, heyalan, kaya düşmesi riski gibi vb.) ve gerekse binadaki hasar/tahribat bakımından bazı binaların içerisine girilerek tespit çalışmalarının yapılması ciddi manada risk teşkil edebilmektedir. Belirtilen sebeple, madde ile arsanın tehlikeli durumu veya binadaki mevcut hasar veya tahribat gözetildiğinde acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği değerlendirilen binaların doğrudan riskli yapı olarak kabul edileceği yönünde düzenleme yapılmaktadır.

6306 sayılı Kanunun 6/A maddesinin üçüncü fıkrasında riskli yapıların tahliyesine ilişkin tebligatın, riskli yapı tespiti işleminin tebligatındaki usul ile yapılacağı hükme bağlanmıştır. Ayrıca bu madde uyarınca yürütülen uygulamalarda, uygulamaların Bakanlıkça resen yürütüldüğü ve uygulama alanındaki taşınmazların ivedilikle tahliyesinin sağlanması gerektiği hususları gözetilerek, bu maddeye göre yürütülen uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilmesi için düzenleme yapılmaktadır.

Kanun kapsamındaki uygulamalarda malikler taşınmazlarını, dönüşüm uygulamasından önce müteahhit ile yaptıkları sözleşmelere istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredebilmekte, müteahhit de dönüşüm uygulaması neticesinde hak sahiplerine düşen  bağımsız bölümleri maliklerine geri vermektedir. Diğer taraftan, Kanun kapsamındaki alanlarda dönüşüm uygulamalarının 6/A maddesi kapsamında Bakanlıkça yapılmasına karar verilmiş ise uygulama yapılacak alanda bulunan taşınmazlarla ilgili olarak daha önce müteahhitlerle imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça feshedilmiş sayılmaktadır. Feshedilmiş sayılan bu sözleşmelere istinaden, müteahhidin yaptığı herhangi işe karşılık veya bedeli karşılığında değil de, dönüşüm uygulamasının neticesinde yeni malike iade edilmek üzere müteahhide devredilmiş olan taşınmazların, dönüşüm uygulaması neticesinde yürütülecek hak sahipliği çalışmalarına göre eski malikleri adına tescil olması için 6/A maddesinin altıncı fıkrasında düzenleme yapılmaktadır.
Ayrıca, Kanunun 6/A maddesi kapsamında yürütülen uygulamalarda hak sahibinin  borçlanmasının gerekmesi durumunda, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarı oranında ipotek tesis edilmektedir. Ancak uygulamada bazı hak sahiplerine ait taşınmazlar üzerinde birden fazla ipotek bulunduğu tespit edilmiştir. Mevcut ipotekler gözetildiğinde, Bakanlıkça konulacak ipoteğin hak sahibinden borçlandığı miktarın alınmasında bir güvence teşkil etmeyeceği değerlendirilmiştir.

Hak sahibinden alınacak tutarlar başka kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılacağından, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarı oranında birinci dereceden ipotek tesis edilebilmesi için aynı maddenin yedinci fıkrasında düzenleme yapılmaktadır. Yine, Kanunun  6/A maddesi kapsamında yürütülen uygulamalar neticesinde yapılan yeni yapıların hak sahiplerince teslim alınmaması durumunda bu hak sahiplerinin dönüşümden önceki taşınmazlarının bedeli hak sahiplerine ödenmektedir. Dönüşümden önceki taşınmazın tapu kaydında ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler var ise bu hakların ve şerhlerin lehtarlarının mağduriyetini önlemek bakımından söz konusu hakların ve şerhlerin hak sahibine ödenecek taşınmazın bedeli üzerine geçmesi için düzenleme yapılmaktadır.
 

Madde 27- Kanun kapsamındaki uygulamalara yönelik olarak Bakanlık tarafından kredi sağlanması durumunda bu kredilerin vadesi geçtiği hâlde geri ödenmeyen kısımlarının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre vergi dairelerince takip ve tahsil ‒ 16 ‒ Türkiye Büyük Millet Meclisi (Sıra Sayısı: 336) edileceği hükme bağlanmıştır. Ancak, dış finansman kuruluşlarından sağlanacak olan dış kredilerin kullanım şartları bu kuruluşlar ile yapılan anlaşmalara göre belirlendiğinden, bu kredilerin vadesi geçtiği hâlde geri ödenmeyen kısımlarının 6183 sayılı Kanuna göre takip ve tahsil edileceği yönündeki hüküm kısıtlayıcı olabilecektir. Kanun kapsamında kullandırılan kredilerin vadesi geçtiği hâlde geri ödenmeyen kısımlarının genel hukuk hükümlerine göre takip ve tahsil edilebileceği de gözetilerek, 7 nci maddenin beşinci fıkrasının son cümlesinin yürürlükten kaldırılması amaçlanmaktadır. Diğer taraftan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), Kanun kapsamında dönüşüm projesi geliştirmekte, bu projeler finansal destek sağlamakta ve fakat tabi oldukları mevzuat uyarınca yürüttükleri projelerde “müteahhit” sıfatı ile yer almamaktadır. Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrasının (c) bendinde, Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinde bu kişi/kurum ve kuruluşlara vergi, harç ve ücret muafiyetleri sağlanmış olmasına rağmen, Kanun kapsamında dönüşüm uygulaması gerçekleştiren GYO’lar için bu muafiyetler söz konusu olmamaktadır. Madde ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının da bu muafiyetlerden faydalanması için düzenleme yapılmaktadır.

Yasin Bektaş / Fikirtepehaber.com