6306 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm, ya riskli alan olarak ilan edilen yerlerde, alandaki bütün yapıları kapsayacak şekilde bakanlık, yetkili idare veya özel inşaat şirketlerince gerçekleştirilmekte veya riskli yapı raporu alınan binada ya da birkaç bina birlikte hareket ederek ve müteahhitle anlaşarak uygulama yapılmaktadır.
Fikentder ''Fikirtepe'nin de dahil olduğu, Yeni Yasa Tasarısı Ne Getiriyor?'' Haberinin detaylarını okumak için buraya tıklayın
Arsa sahiplerinin müteahitiyle yapmış olduğu sözleşme “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” ya da “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” şeklinde adlandırılmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde atipik sözleşme olarak isimlendirilen bu sözleşmelerde tarafların karşılıklı edimleri bulunmaktadır.
Bu sözleşmelerde arsa sahibi, sözleşme kapsamında hüküm altına alınan arsa payını müteahhite, temel üstü ruhsat alındığında ya da kat irtifakı kurulduğunda tapuda devretmeyi, müteahhit ise, kararlaştırılan bağımsız bölümleri mimari projeye uygun yaptıktan sonra, arsa sahibine devretmeyi taahhüt etmektedir.
Taraflardan birinin edimini yerine getirmeyerek ya da olması gerektiği gibi yerine getirmeyerek temerrüde düşmesi halinde, kusuru bulunmayan karşı tarafın hukuken bazı hakları mevcuttur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitin edimini hiç ya da çok az yerine getirerek, sözleşmede belirtilen sürede inşaatın bitmeyeceğenin aşikar olması ya da süre geçtiği halde hiçbir faaliyette bulunmaması durumunda sözleşmenin arsa sahiplerince feshi gündeme gelecektir.
Taraflar arasında ortaya çıkan bu ihtilaflarda genel hükümler dairesinde, asliye hukuk mahkemesinde dava açılarak uyuşmazlık çözülmekte, sözleşmenin feshi talep edilmişse bu talep de mahkeme kararıyla gerçekleştirilmektedir.
Ancak Fikirtepe’de yıllardır süren ve adeta kangren olmak üzere olan sorunların çokluğu, artık neredeyse çözümsüz hale gelmesi nedeniyle konuya yasal düzenleme ile çözüm getirilmesi amaçlanmış ve bu konuda hazırlanan kanun teklifi Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonunda görüşülmektedir.
Komisyonda görüşülen kanun teklifinin, Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı sakinlerini ilgilendiren maddelerinden biri, 24. maddenin 14. fıkrasıdır. Teklifin 24/14. fıkrası;
(14) “Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oybirliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanılıp başlanılmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenilir. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi halinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibari ile sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanılmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibari ile hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.”şeklindedir.
Meclis Genel Kuruluna sunulacak olan teklif metninin aynen geçip geçmeyeceğini şimdiden kestirmemiz mümkün değil. Ancak teklif metninin bu haliyle Meclisten geçerek kanunlaşması halinde kentsel dönüşüm alanlarında ve riskli yapı raporu alınan parsellerde, arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereği müteahhidin imza tarihinden itibaren inşaata hiç başlamaması veya başladığı halde inşaatı durdurması ve durdurma üzerinden 6 ay geçmesi halinde arsa sahiplerinin hak arama süreci kolaylaşmış olacak.
Teklif maddesi bu haliyle kanunlaşırsa, arsa sahipleri, sözleşme gereği inşaatı proje ve ruhsatına uygun olarak inşa edip iskanını da alarak arsa sahiplerine vermesi gereken fakat bu edimini yerine getirmeyen müteahhitlere karşı sözleşmenin iptali için dava açmak zorunda kalmayacak.
Kanunen yapılması gerekenler şöyle olacak:
-Sözleşmenin yürürlük tarihinden itibaren 1 yıl geçtiği halde inşaata başlanmamışsa
Veya
-İnşaata başlanmış fakat belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise,
1-Arsa payı sahipleri, arsa payları dikkate alınarak üçte iki çoğunlukla sözleşmenin feshi kararı alabilirler
2-Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak
-(İnşaata hiç başlanmamışsa) Yeni yapının inşaatına başlanılıp başlanılmadığının veya
-(İnşaat belli bir seviyede durdurulmuşsa) Yeni yapının, projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenilir.
3-Bakanlık, arsa sahiplerinin kararlarında belirtildiği gibi inşai faaliyete hiç başlanmadığını ya da devam edilmediğini tespit ederse müteahhide otuz gün süre vererek, işe başlaması veya devam etmesi gerektiğini, aksi taktirde otuz günlük sürenin sonunda sözleşmenin re’sen feshedileceğini ihtar eden bir yazı gönderir.
4-Bakanlığın ihtarına ragmen müteahhit işe başlamaz veya devam etmezse, otuz günün sonunda inşaat sözleşmesi, ilgililerin (müteahhidin ve karara katılmayan arsa sahiplerinin) muvafakatı alınmaksızın re’sen feshedilmiş sayılır.
5-Müteahhidin hak sahiplerine ödediği kira yardımlarını geri alma hakkı bulunmamaktadır.
İnşaat Sözleşmesinin re’sen feshi ile arsa sahipleri başka bir müteahhitle anlaşma yapma imkanına kavuşmuş olacak.
Ancak teklif metnin son kısmında, inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümlerinin uygulanacağı belirtilmektedir. Bu da, sözleşmenin feshi nedeniyle tarafların birbirine karşı yönelteceği tazminat gibi taleplerinin, kentsel dönüşüm kapsamında olmayan yerlerdeki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde olduğu gibi, Türk Borçlar Kanunu hükümleri (genel hükümler) çerçevesinde ileri sürülebileceği anlamına geliyor. Kısacası teklif metninde sadece sözleşmenin feshi kolaylaştırılmış, ancak tarafların fesih sonrası taleplerine ve haklarına (ödenen kira yardımının iade edilmeyeceği dışında) ilişkin bir düzenleme getirilmemiştir.
Teklif metinde en azından, müteahhidin arsa sahiplerine yönelik taleplerinin, arsa sahipleri yeni bir müteahhitle anlaşıncaya kadar ertelenmesi, arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki sözleşmeler nedeniyle müteahhit tarafından ödenen noter masraflarının ve benzeri masrafların tazminat davasına konu olamayacağı şeklindeki düzenlemeler kentsel dönüşüm sürecinde mağduriyet yaşayan vatandaşları bir miktar rahatlatacaktır.
Av. Nihal Bayır
________________________________
ajansFİKİRTEPE/www.fikirtepehaber.com
*Av. Nihal Bayır bu yazıyı kaleme aldıktan sonra kanun tasarısında kanun teklifinden önce riskli ilan edilen alanlar da bu kanun kapsamındadır hükmü eklenmiştir.
vah vah yerden yere vurdular güzelim yerler olmuş yapılan yerler bitmiş kimi milyarder oldu kenssel dönüşümle yalnız bitmeyen yerler var onuda ak parti bitirisin okadadrdı