Av. Nihal Bayır ''Yeni Kanun tasarısına Hukuki Bakış''
 Kadıköy Fikirtepe bölgesindeki “kentsel dönüşüm alanında’’, dönüşümün başladığı tarihten itibaren çok karşılaşılan bir sorun, arsa sahipleriyle müteahhit arasında yapılan kat karşılığı ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması ve yürürlüğe girmesini müteakip, arsa sahiplerinin sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmelerine rağmen mürteahhidin edimini ya hiç yerine getirmemesi ya da gereği gibi yerine getirmemesi hadisesidir.

6306 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm, ya riskli alan olarak ilan edilen yerlerde, alandaki bütün yapıları kapsayacak şekilde bakanlık, yetkili idare veya özel inşaat şirketlerince gerçekleştirilmekte veya riskli yapı raporu alınan binada ya da birkaç bina birlikte hareket ederek ve müteahhitle anlaşarak uygulama yapılmaktadır.

Fikentder ''Fikirtepe'nin de dahil olduğu, Yeni Yasa Tasarısı Ne Getiriyor?'' Haberinin detaylarını okumak için buraya tıklayın

Arsa sahiplerinin müteahitiyle yapmış olduğu sözleşme “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” ya da “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” şeklinde adlandırılmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde atipik sözleşme olarak isimlendirilen bu sözleşmelerde tarafların karşılıklı edimleri bulunmaktadır.

Bu sözleşmelerde arsa sahibi, sözleşme kapsamında hüküm altına alınan arsa payını müteahhite, temel üstü ruhsat alındığında ya da kat irtifakı kurulduğunda tapuda devretmeyi, müteahhit ise, kararlaştırılan bağımsız bölümleri mimari projeye uygun yaptıktan sonra, arsa sahibine devretmeyi taahhüt etmektedir.

Taraflardan birinin edimini yerine getirmeyerek ya da olması gerektiği gibi yerine getirmeyerek temerrüde düşmesi halinde, kusuru bulunmayan karşı tarafın hukuken bazı hakları mevcuttur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitin edimini hiç ya da çok az yerine getirerek, sözleşmede belirtilen sürede inşaatın bitmeyeceğenin aşikar olması ya da süre geçtiği halde hiçbir faaliyette bulunmaması durumunda sözleşmenin arsa sahiplerince feshi gündeme gelecektir.  

Taraflar arasında ortaya çıkan bu ihtilaflarda genel hükümler dairesinde, asliye hukuk mahkemesinde dava açılarak uyuşmazlık çözülmekte, sözleşmenin feshi talep edilmişse bu talep de mahkeme kararıyla gerçekleştirilmektedir.

Ancak Fikirtepe’de yıllardır süren ve adeta kangren olmak üzere olan sorunların çokluğu, artık neredeyse çözümsüz hale gelmesi nedeniyle konuya yasal düzenleme ile çözüm getirilmesi amaçlanmış ve bu konuda hazırlanan kanun teklifi Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonunda görüşülmektedir.

Komisyonda görüşülen kanun teklifinin, Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı sakinlerini ilgilendiren maddelerinden biri, 24. maddenin 14. fıkrasıdır. Teklifin 24/14. fıkrası;

(14)   “Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oybirliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanılıp başlanılmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenilir. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi halinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibari ile sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanılmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibari ile hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.”şeklindedir.

 

Meclis Genel Kuruluna sunulacak olan teklif metninin aynen geçip geçmeyeceğini şimdiden kestirmemiz mümkün değil. Ancak teklif metninin bu haliyle Meclisten geçerek kanunlaşması halinde kentsel dönüşüm alanlarında ve riskli yapı raporu alınan parsellerde, arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereği müteahhidin imza tarihinden itibaren inşaata hiç başlamaması veya başladığı halde inşaatı durdurması ve durdurma üzerinden 6 ay geçmesi halinde arsa sahiplerinin hak arama süreci kolaylaşmış olacak.

Teklif maddesi bu haliyle kanunlaşırsa, arsa sahipleri, sözleşme gereği inşaatı proje ve ruhsatına uygun olarak inşa edip iskanını da alarak arsa sahiplerine vermesi gereken fakat bu edimini yerine getirmeyen müteahhitlere karşı sözleşmenin iptali için dava açmak zorunda kalmayacak.

Kanunen yapılması gerekenler şöyle olacak:

-Sözleşmenin yürürlük tarihinden itibaren 1 yıl geçtiği halde inşaata başlanmamışsa

Veya

-İnşaata başlanmış fakat belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise,

1-Arsa payı sahipleri, arsa payları dikkate alınarak üçte iki çoğunlukla sözleşmenin feshi kararı alabilirler

2-Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak

-(İnşaata hiç başlanmamışsa) Yeni yapının inşaatına başlanılıp başlanılmadığının veya

-(İnşaat belli bir seviyede durdurulmuşsa) Yeni yapının, projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenilir.

3-Bakanlık, arsa sahiplerinin kararlarında belirtildiği gibi inşai faaliyete hiç başlanmadığını ya da devam edilmediğini tespit ederse müteahhide otuz gün süre vererek, işe başlaması veya devam etmesi gerektiğini, aksi taktirde otuz günlük sürenin sonunda sözleşmenin re’sen feshedileceğini ihtar eden bir yazı gönderir.

4-Bakanlığın ihtarına ragmen müteahhit işe başlamaz veya devam etmezse, otuz günün sonunda inşaat sözleşmesi, ilgililerin (müteahhidin ve karara katılmayan arsa sahiplerinin) muvafakatı alınmaksızın re’sen feshedilmiş sayılır.

5-Müteahhidin hak sahiplerine ödediği kira yardımlarını geri alma hakkı bulunmamaktadır.

 

İnşaat Sözleşmesinin re’sen feshi ile arsa sahipleri başka bir müteahhitle anlaşma yapma imkanına kavuşmuş olacak.

Ancak teklif metnin son kısmında, inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümlerinin uygulanacağı belirtilmektedir. Bu da, sözleşmenin feshi nedeniyle tarafların birbirine karşı yönelteceği tazminat gibi taleplerinin, kentsel dönüşüm kapsamında olmayan yerlerdeki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde olduğu gibi, Türk Borçlar Kanunu hükümleri (genel hükümler) çerçevesinde ileri sürülebileceği anlamına geliyor. Kısacası teklif metninde sadece sözleşmenin feshi kolaylaştırılmış, ancak tarafların fesih sonrası taleplerine ve haklarına (ödenen kira yardımının iade edilmeyeceği dışında) ilişkin bir düzenleme getirilmemiştir.

 

Teklif metinde en azından, müteahhidin arsa sahiplerine yönelik taleplerinin, arsa sahipleri yeni bir müteahhitle anlaşıncaya kadar ertelenmesi, arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki sözleşmeler nedeniyle müteahhit tarafından ödenen noter masraflarının ve benzeri masrafların tazminat davasına konu olamayacağı şeklindeki düzenlemeler kentsel dönüşüm sürecinde mağduriyet yaşayan vatandaşları bir miktar rahatlatacaktır.

Av. Nihal Bayır
________________________________
ajansFİKİRTEPE/www.fikirtepehaber.com

*Av. Nihal Bayır bu yazıyı kaleme aldıktan sonra kanun tasarısında kanun teklifinden önce riskli ilan edilen alanlar da bu kanun kapsamındadır hükmü eklenmiştir.

banner23
Misafir Avatar
İsim
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Misafir Avatar
fikirtelim 3 hafta önce

vah vah yerden yere vurdular güzelim yerler olmuş yapılan yerler bitmiş kimi milyarder oldu kenssel dönüşümle yalnız bitmeyen yerler var onuda ak parti bitirisin okadadrdı

Misafir Avatar
fikirtelim 3 hafta önce

meclis bunlara kaldıysa işimiz yaş yapsa yapsa binali yıldırm bey yapardı yarım işini bitirecekti evdeki bulgurdan olmayalım diye söylim

Misafir Avatar
Asya 3 hafta önce @fikirtelim

Binali bey kendi söküğünü dikemedi. Mutlu adasında Binali beyde 5 yıldır mağdurlar arasında

Beğenmedim (1)
Misafir Avatar
NHT 3 hafta önce @fikirtelim

Kentsel dönüşüm yasasını çıkartıp insanları zorla (3/2 kanunu)mütahidlere peşkeş çeken ve sonrada bana mı sordunuz imzalarken diyen süreç içinde altı ,yedi bakan değiştirip gelen her bakanı masal anlatan hükümetin adayı olan Binali Yıldırım mı cözüçekti güldürmeyin insanı

Beğenmedim (1)
Misafir Avatar
Muradiye Şimşek 3 hafta önce

Değerli bilgiler için teşekkürler Av. Nihal hanım ve Fikentder. Umarız kısa sürede Fikirtepe tarihi önemini ve değerinİ de dikkate alarak yapılmış bir planlama ile sakinlerine daha konforlu ve modern bir yaşam alanına dönüşür.

Misafir Avatar
Ali 3 hafta önce

BU YASA ÇIKARSA CANTACI MUTAHITLER FIKIRTEPEDEN DEFOLUP GİDECEKLER. BU ARA ÇANTASI MUTAHITLERIN KİMLERE AVANTA VERDIGI DE ORTAYA ÇIKACAK.

Misafir Avatar
Fikirtepeli 3 hafta önce

Cok Tsk Ederiz.Av.Nihal Hanima ve Yasin Beye guzel bir bilgilendirme..Fikirtepe Haber Sayesinde Saglam ve dogru bilgiyi ediniyoruz .Ins Hayirli bir sonuc ekde ederiz Fikirtepeliler olarak...

Misafir Avatar
Semih Hürcan 3 hafta önce

Teşekkür ederim Yasin bey, inşAllah iyi olacak.

Misafir Avatar
Mehmet karaüzüm 2 hafta önce

Fikirtepe başlayalı 10 yılı geçmiş ve hala yapsa yapsa inali yapardi diyen arkadaş artık hepiniz de sıktınız adeta kambur gibisiniz memlekete 10 yıldır akapeyi tutan kimdi niye yapmadılar aklını Kendine sakla